房屋买卖合同对房屋贷款由谁清偿约定不明，法院会如何认定？
发布于：2020-04-27 点击量：1564
董会影、曹轩瑜房屋买卖合同案评析
【导入解读】
房屋买卖双方在签订房屋买卖合同时，对于双方协商约定的条款，一定要表述清楚，不要存在歧义。买方向卖方支付的款项应注明所支付的款项属于何种用途。 当事人信息
上诉人（原审原告）：董会影。
上诉人（原审被告）：曹轩瑜。
一审原告诉称
董会影向一审法院起诉请求：1、要求解除原、被告间的房屋买卖合同；2、被告双倍返还原告定金100000元；3、被告返还原告购房款450000元，并支付自2017年1月17日起至付清之日止的违约金，按中国人民银行同期贷款利率计算；4、判令被告赔偿原告因房屋增值而增加的购房费用380812元；5、被告承担中介费26000元；6、案件受理费、鉴定费由被告负担。
一审法院查明
2017年1月17日，在北京美利行房地产经纪有限公司香河分公司（以下简称美利行香河公司）居间下，被告曹轩瑜委托陈红明与原告董会影签订《存量房买卖合同》。同日，陈红明代理被告与原告及美利行香河公司签订《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。买卖合同约定，被告将坐落于香河县五一路西、北环道北侧香榭家园小区5号楼3单元302室房屋（涉案房屋）出售给原告，房屋总价1590000元，该房屋已出租，并设定抵押，被告应于2017年2月25日前办理抵押注销手续，并约定该房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施赠送原告；原告以银行贷款方式购买，原告支付定金50000元，并约定原告需协助被告银行贷款还款，被告配合原告将房屋过户到指定人名下，首付款不低于500000元，按银行最低首付，多出部分由被告放款当日退还原告。1月18日，原告转账给付被告500000元。庭审中，原告申请对涉案房屋（评估基准日为2017年3月14日）的市场价格进行评估鉴定。一审法院委托河北驰正价格评估有限公司对涉案房屋价格进行评估，该公司出具（2017）冀驰正评字第0728128号价格评估报告，评估结果：评估标的在价格评估基准日的总价格为1970812元。为此，原告支出评估费30708元。另查明，在第一次庭审时，原告请求被告继续履行双方签订的买卖合同。被告辩称，继续履行合同的前提是原告将剩余房款一次性付清，合同未能履行是因原告不给钱，被告无法清偿银行贷款。被告不同意原告以贷款方式支付剩余房款，不同意配合原告办理按揭贷款。针对被告的辩称意见，原告变更诉讼请求，要求解除双方签订的买卖合同等。现涉案房屋银行贷款尚未还清。又查明，在陈红明的要求下，美利行香河公司工作人员徐海于2017年3月14日联系原告与陈红明见面协商解决房屋买卖事宜。在见面过程中，陈红明说：“你看看，我们给你点损失。”，陈红明媳妇说：“我真不想卖了。”，原告说：“我们给您凑全款。”，陈红明媳妇说：“我不卖了，现在不是凑钱的事。”。
一审法院认为
陈红明作为被告代理人在授权范围内以被告名义与原告签订存量房买卖合同，陈红明该代理行为对被告发生效力。该合同系原、被告双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。原、被告签订的买卖合同约定原告以银行按揭贷款方式购买涉案房屋，被告应在2017年2月25日前将涉案房屋解除抵押。由于被告未在该期限内将涉案房屋解除抵押，致使原告无法办理银行贷款手续，且被告明确表示不同意原告以贷款方式支付剩余房款，不同意配合原告办理按揭贷款，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现，过错在被告方。原告请求解除双方签订的买卖合同，一审法院予以支持。因双方签订的买卖合同不能继续履行系因被告过错所致，现双方的买卖合同已解除，被告应承担返还首付款及赔偿损失责任。双方签订的买卖合同中约定了原告支付被告定金50000元，原告支付前期首付款不低于500000元，但未约定首付款中包含50000元定金，故原告要求被告双倍返还定金100000元，一审法院不予支持。被告应将收到的500000元首付款返还原告，并支付自2017年1月18日起至付清之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算。因被告不同意继续履行合同时正值房价上涨阶段，原告此时再购买与涉案房屋相同位置的房屋需比原先多支付部分房款，该部分房款属原告的损失，经鉴定原告损失为380812元（1970812元－1590000元）。考虑到在诉讼过程中廊坊市相继出台限购政策致香河县房屋价格有较大幅度下跌，经综合考虑，一审法院确认被告赔偿原告损失200000元。原告因鉴定支出的30708元评估费应由被告负担。原告要求被告承担中介费26000元。因原告未提供证据予以证实，一审法院对该请求不予支持。原、被告签订的买卖合同中约定被告配合原告将房屋过户到指定人名下，该条款违反法律规定，属无效条款。被告辩称，原告属于违约方，在原告未出资清偿被告银行贷款前，被告有权拒绝原告要求。一审法院认为，存量房买卖合同中约定原告需协助被告银行贷款还款，该条款并非约定原告需先出资清偿涉案房屋在银行的贷款，故被告以此作为不继续履行合同的抗辩理由不能成立。被告又辩称，评估报告中以2017年3月14日作为评估基准日无依据，该报告有不实之处。一审法院认为，应陈红明的要求，原告与陈红明及其妻子于2017年3月14日见面商量解决房屋买卖事宜时，根据当时双方的谈话内容能够反映陈红明方已向原告表明不再出售涉案房屋。在第一次庭审中，被告虽表示同意继续履行合同，但设定了一个双方合同中并未约定的前提条件，据此可以看出，截止到第一次庭审时，被告仍不同意继续履行合同，原告选定2017年3月14日作为评估基准日并无不当。河北驰正价格评估有限公司及评估人员具有相应鉴定资质，鉴定程序合法，该公司出具的评估报告及答复一审法院予以确认。综上，被告的抗辩均不能成立，一审法院对其抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、解除原告董会影与被告曹轩瑜于2017年1月17日签订的《存量房买卖合同》；二、被告曹轩瑜返还原告董会影首付款500000元，并支付自2017年1月18日起至付清之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算；三、被告曹轩瑜赔偿原告董会影损失200000元及评估费30708元；四、驳回原告董会影其他诉讼请求。
上诉人诉称
董会影上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由曹轩瑜承担。事实和理由：1、一审法院未判决曹轩瑜双倍返还定金错误。双方在合同中约定了定金数额，董会影也依约交付了定金，应双倍返还。2、一审法院滥用自由裁量权，确定董会影的损失错误。为了确定董会影的损失数额，一审法院委托有资质的机构对房屋价格上涨给董会影造成的损失作出了评估，损失数额为380812元。一审法院酌定损失200000没有任何依据。3、一审法院没有支持董会影要求赔偿中介费的诉求错误。
被上诉人辩称
曹轩瑜辩称，双方合同第四条第三款只约定了5万元定金，其余房款约定都写的是见补充协议，合同第十四条其他约定事项中，只笼统写乙方的首付款不低于50万元，到底首付多少，后期款项如何支付、何时付清房款都没有。同时，该条还约定乙方董会影需协助甲方曹轩瑜银行贷款还款，因董会影给付的50万元尚不够清偿涉案房产的房贷，银行抵押不能解除的情况下是不可能办理面签手续的，同时，董会影在一审开庭过程中提交的录音明确有“我们给您凑凑，给您凑全款”的文字表述，而曹轩瑜提交的陈红明的微信记录，显示的也是要求全款支付，既然双方均同意全款，应当视为双方就房款支付已经达成了新的约定，应该按这个约定履行。
二审法院查明
曹轩瑜上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由董会影承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。1、房屋买卖合同无法履行的原因并非曹轩瑜造成，根据合同第十四条第4款约定，乙方需协助甲方银行贷款还款，即董会影有出资协助曹轩瑜办理银行还贷的义务，但董会影缴纳的首付款不足以偿还案涉房屋银行贷款，董会影违约在先，曹轩瑜有权拒绝继续履行该合同。2、董会影提供的2017年3月14日的录音，仅是董会影与陈红明及其配偶的，而陈红明仅为代理曹轩瑜签署房屋买卖合同的代理人，其与配偶均无权代表曹轩瑜解除该合同，曹轩瑜并未向陈红明出具任何授权委托证明，该录音内容无法证实其是曹轩瑜的真实意思表示。因此，一审法院不得以该份录音作为本案的定案依据。另外，董会影在录音中明确表示其同意以全额房款购房的形式购买涉案房屋，但在庭审中又拒绝以全额房款购房。3、双方的原合同对房款具体支付方式和时间约定不明，在后期履行过程中，双方出现分歧，且董会影所提交的录音也证明双方在后期的协商过程中，董会影同意支付全款，应当视为双方已经就全款支付达成合议。曹轩瑜要求董会影支付全款并不存在违约之处。4、关于评估问题，在原审过程中，法庭以及香河法院技术室对董会影进行过调解和劝解，是董会影坚持要求做鉴定，最重要的是评估基准日是董会影单方指定的，不能作为定案证据。5、董会影的起诉状、录音及法庭陈述均有虚假不实之处，原告自称买房是为孩子上学，但合同约定过户到指定的第三人名下，解释不通。另一方面，董会影在香河本身就有房产，孩子想在香河上学，不用另行购买房屋。同时，董会影丈夫是北京户口，其孩子完全可以在北京上学，说是为了孩子上学买房完全是虚假的，董会影的真实身份就是炒房的投机客。6、董会影向香河县人民法院起诉继续履行合同，曹轩瑜的态度一直是明确的，同意履行，是因为廊坊市出现调控政策，造成包括涉案房产在内的周边房价下跌，董会影才变更诉请为解除合同。
董会影辩称，在开始的《房屋买卖居间合同》中对双方的权利义务规定的清楚，且后面也没有对原合同进行变更的约定，合同之所以不能继续履行是因为曹轩瑜的代理人陈红明及其妻子在2017年3月14日明确表示不再继续履行合同。其才要求解除合同。至于价格评估，完全是依照法定程序进行的，而且以对方解除合同的日期作为基准日并无不当。董会影购房的目的和本案没有关联。
本院二审期间，董会影提交中介费收据和转账凭证一份，拟证明其向中介公司缴纳中介费26000元。曹轩瑜对中介费收据的真实性认可，认为转账凭证字迹模糊，不能确认真实性，不认可董会影实际缴纳了该款项。本院审查认为，该证据与《存量房买卖合同》及美利行香河公司、董会影的陈述相印证，能够证实董会影向美利行香河公司支付了26000元中介费，本院予以采信。
曹轩瑜申请证人颜某出庭作证，拟证明其未获曹轩瑜授权，不能代表曹轩瑜。颜某陈述其是陈红明妻子，曹轩瑜的舅妈，案涉房屋是曹轩瑜的，协商当日其只是跟随陈红明前往，虽说了房子不想卖了的话，但其并无相关授权。董会影质证认为，颜某与曹轩瑜是亲属关系，证言可信度低，不具有真实性、合法性和关联性，不能达到证明目的。本院审查认为，颜某对录音的真实性不持异议，其虽没有相关授权，但通过录音中陈红明对董会影所作“你看看我们给你点损失”、“其实我刚开始也是挺痛快，也是诚心想卖”的言语表示，及陈红明对颜某不同意卖房的默认态度，可以认定陈红明具有不同意继续履行合同的意思表示。颜某的证言不能达到证明目的，本院不予采信。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2017年1月17日，董会影向美利行香河公司支付中介费26000元。
二审法院认为
曹轩瑜与董会影之间订立的《存量房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力。董会影依约支付了首付款，曹轩瑜拒绝继续履行合同构成违约，应承担相应的违约责任。现有证据不能证实双方对合同约定的付款方式进行了变更，合同约定由董会影协助曹轩瑜银行贷款还款亦不能理解为由董会影出资协助曹轩瑜还贷。董会影并未违约。不同意出售房屋的言语表示虽为陈红明妻子所述，但陈红明在场且未提出异议，其有关言语表示亦显示与其妻子意思表示一致，一审法院认定曹轩瑜拒绝继续履行合同并无不当。董会影提出应双倍返还定金，但未提交支付定金的相关证据，首付款500000元是否包含定金，在合同中亦无约定，故本院不予支持。对于董会影提出一审法院将其损失酌定为200000元错误的上诉意见，虽然董会影在一审申请对案涉房屋进行了鉴定，但一审法院依据合同履行情况及当地房地产市场价格波动因素，酌情确定损失数额亦无不当。另，因合同解除造成董会影中介费损失26000元，曹轩瑜应予赔偿。
综上所述，曹轩瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；董会影的部分上诉请求成立，相应的主张应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
二审裁判结果
一、维持河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初1349号民事判决第一、二、三项；
二、撤销河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初1349号民事判决第四项；
三、曹轩瑜赔偿董会影中介费损失26000元。于判决生效之日起七日内履行。
四、驳回董会影的其他诉讼请求。
【李景玉、邓庞辉律师评析】
第一、上述案件中，买卖双方在签订《房屋买卖合同》时存在两处重大过失。一、合同中约定“由买方协助卖方银行贷款还款”的表述约定不明确，此表述不能确定为“由买方替卖方清偿在银行的剩余贷款”，所以卖方主张应当由买方清偿房屋的银行贷款，卖方解除抵押同买方过户的主张没有得到法院的支持。二、买方主张因卖方违约，卖方应当双倍返还50000元的定金，因买卖双方在合同中没有约定清楚首付款500000元是否包含定金，买方也没有提交支付定金的相关证据，所以法院没有支持买方的主张。
第二、律师建议，在房屋交易时，如房屋存在抵押，应约定清楚由谁清偿房屋的剩余贷款、何时去办理解压手续、办理完解压多久去办理过户；买方应何时向卖方支付何种性质的购房款，买方向卖方通过银行转账的方式进行付款时，可以在备注栏注明明属于何种性质的购房款，如诚意金、定金、首付款、尾款等。
第三、在买方、卖方、房屋中介三方签订《房屋买卖合同》之前，中介往往要求买方支付一定数额的诚意金，但法律上对诚意金并没有明确的界定。诚意金在未支付给业主之前，属于预付款性质，若在此过程中买卖双方未能签订买卖合同，则中介公司应将诚意金退还买方；若诚意金已支付给卖方，则诚意金根据合同约定可以转为定金，适用定金罚则。律师建议，中介公司在向客户出具诚意金收据时标明“当卖方同意以买方提出的条件出售该房产时，中介公司有权将该诚意金转付给卖方，卖方收到该诚意金后即转为定金，具有定金性质”，这样就避免买卖双方在发生争议时，对买方支付的款项性质引起争议，有利于明确买卖双方的义务，保护买卖双方的权利，同样也规避了中介的责任义务。
第四、中介公司只得到了卖方收取定金的授权，属于代收定金的行为，而中介公司在没有得到卖方退定金的授权情况下，是无权直接向买方退定金的，否则卖方可能追究中介公司的赔偿责任。遇到需要返还诚意金或者定金的问题时中介公司可以取得卖方的书面授权，将诚意金或者定金返还买方；或者建议买方向法院起诉，确定定金的归属后进行返还。
【导入解读】
房屋买卖双方在签订房屋买卖合同时，对于双方协商约定的条款，一定要表述清楚，不要存在歧义。买方向卖方支付的款项应注明所支付的款项属于何种用途。 当事人信息
上诉人（原审原告）：董会影。
上诉人（原审被告）：曹轩瑜。
一审原告诉称
董会影向一审法院起诉请求：1、要求解除原、被告间的房屋买卖合同；2、被告双倍返还原告定金100000元；3、被告返还原告购房款450000元，并支付自2017年1月17日起至付清之日止的违约金，按中国人民银行同期贷款利率计算；4、判令被告赔偿原告因房屋增值而增加的购房费用380812元；5、被告承担中介费26000元；6、案件受理费、鉴定费由被告负担。
一审法院查明
2017年1月17日，在北京美利行房地产经纪有限公司香河分公司（以下简称美利行香河公司）居间下，被告曹轩瑜委托陈红明与原告董会影签订《存量房买卖合同》。同日，陈红明代理被告与原告及美利行香河公司签订《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。买卖合同约定，被告将坐落于香河县五一路西、北环道北侧香榭家园小区5号楼3单元302室房屋（涉案房屋）出售给原告，房屋总价1590000元，该房屋已出租，并设定抵押，被告应于2017年2月25日前办理抵押注销手续，并约定该房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施赠送原告；原告以银行贷款方式购买，原告支付定金50000元，并约定原告需协助被告银行贷款还款，被告配合原告将房屋过户到指定人名下，首付款不低于500000元，按银行最低首付，多出部分由被告放款当日退还原告。1月18日，原告转账给付被告500000元。庭审中，原告申请对涉案房屋（评估基准日为2017年3月14日）的市场价格进行评估鉴定。一审法院委托河北驰正价格评估有限公司对涉案房屋价格进行评估，该公司出具（2017）冀驰正评字第0728128号价格评估报告，评估结果：评估标的在价格评估基准日的总价格为1970812元。为此，原告支出评估费30708元。另查明，在第一次庭审时，原告请求被告继续履行双方签订的买卖合同。被告辩称，继续履行合同的前提是原告将剩余房款一次性付清，合同未能履行是因原告不给钱，被告无法清偿银行贷款。被告不同意原告以贷款方式支付剩余房款，不同意配合原告办理按揭贷款。针对被告的辩称意见，原告变更诉讼请求，要求解除双方签订的买卖合同等。现涉案房屋银行贷款尚未还清。又查明，在陈红明的要求下，美利行香河公司工作人员徐海于2017年3月14日联系原告与陈红明见面协商解决房屋买卖事宜。在见面过程中，陈红明说：“你看看，我们给你点损失。”，陈红明媳妇说：“我真不想卖了。”，原告说：“我们给您凑全款。”，陈红明媳妇说：“我不卖了，现在不是凑钱的事。”。
一审法院认为
陈红明作为被告代理人在授权范围内以被告名义与原告签订存量房买卖合同，陈红明该代理行为对被告发生效力。该合同系原、被告双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。原、被告签订的买卖合同约定原告以银行按揭贷款方式购买涉案房屋，被告应在2017年2月25日前将涉案房屋解除抵押。由于被告未在该期限内将涉案房屋解除抵押，致使原告无法办理银行贷款手续，且被告明确表示不同意原告以贷款方式支付剩余房款，不同意配合原告办理按揭贷款，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现，过错在被告方。原告请求解除双方签订的买卖合同，一审法院予以支持。因双方签订的买卖合同不能继续履行系因被告过错所致，现双方的买卖合同已解除，被告应承担返还首付款及赔偿损失责任。双方签订的买卖合同中约定了原告支付被告定金50000元，原告支付前期首付款不低于500000元，但未约定首付款中包含50000元定金，故原告要求被告双倍返还定金100000元，一审法院不予支持。被告应将收到的500000元首付款返还原告，并支付自2017年1月18日起至付清之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算。因被告不同意继续履行合同时正值房价上涨阶段，原告此时再购买与涉案房屋相同位置的房屋需比原先多支付部分房款，该部分房款属原告的损失，经鉴定原告损失为380812元（1970812元－1590000元）。考虑到在诉讼过程中廊坊市相继出台限购政策致香河县房屋价格有较大幅度下跌，经综合考虑，一审法院确认被告赔偿原告损失200000元。原告因鉴定支出的30708元评估费应由被告负担。原告要求被告承担中介费26000元。因原告未提供证据予以证实，一审法院对该请求不予支持。原、被告签订的买卖合同中约定被告配合原告将房屋过户到指定人名下，该条款违反法律规定，属无效条款。被告辩称，原告属于违约方，在原告未出资清偿被告银行贷款前，被告有权拒绝原告要求。一审法院认为，存量房买卖合同中约定原告需协助被告银行贷款还款，该条款并非约定原告需先出资清偿涉案房屋在银行的贷款，故被告以此作为不继续履行合同的抗辩理由不能成立。被告又辩称，评估报告中以2017年3月14日作为评估基准日无依据，该报告有不实之处。一审法院认为，应陈红明的要求，原告与陈红明及其妻子于2017年3月14日见面商量解决房屋买卖事宜时，根据当时双方的谈话内容能够反映陈红明方已向原告表明不再出售涉案房屋。在第一次庭审中，被告虽表示同意继续履行合同，但设定了一个双方合同中并未约定的前提条件，据此可以看出，截止到第一次庭审时，被告仍不同意继续履行合同，原告选定2017年3月14日作为评估基准日并无不当。河北驰正价格评估有限公司及评估人员具有相应鉴定资质，鉴定程序合法，该公司出具的评估报告及答复一审法院予以确认。综上，被告的抗辩均不能成立，一审法院对其抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、解除原告董会影与被告曹轩瑜于2017年1月17日签订的《存量房买卖合同》；二、被告曹轩瑜返还原告董会影首付款500000元，并支付自2017年1月18日起至付清之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算；三、被告曹轩瑜赔偿原告董会影损失200000元及评估费30708元；四、驳回原告董会影其他诉讼请求。
上诉人诉称
董会影上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由曹轩瑜承担。事实和理由：1、一审法院未判决曹轩瑜双倍返还定金错误。双方在合同中约定了定金数额，董会影也依约交付了定金，应双倍返还。2、一审法院滥用自由裁量权，确定董会影的损失错误。为了确定董会影的损失数额，一审法院委托有资质的机构对房屋价格上涨给董会影造成的损失作出了评估，损失数额为380812元。一审法院酌定损失200000没有任何依据。3、一审法院没有支持董会影要求赔偿中介费的诉求错误。
被上诉人辩称
曹轩瑜辩称，双方合同第四条第三款只约定了5万元定金，其余房款约定都写的是见补充协议，合同第十四条其他约定事项中，只笼统写乙方的首付款不低于50万元，到底首付多少，后期款项如何支付、何时付清房款都没有。同时，该条还约定乙方董会影需协助甲方曹轩瑜银行贷款还款，因董会影给付的50万元尚不够清偿涉案房产的房贷，银行抵押不能解除的情况下是不可能办理面签手续的，同时，董会影在一审开庭过程中提交的录音明确有“我们给您凑凑，给您凑全款”的文字表述，而曹轩瑜提交的陈红明的微信记录，显示的也是要求全款支付，既然双方均同意全款，应当视为双方就房款支付已经达成了新的约定，应该按这个约定履行。
二审法院查明
曹轩瑜上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由董会影承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。1、房屋买卖合同无法履行的原因并非曹轩瑜造成，根据合同第十四条第4款约定，乙方需协助甲方银行贷款还款，即董会影有出资协助曹轩瑜办理银行还贷的义务，但董会影缴纳的首付款不足以偿还案涉房屋银行贷款，董会影违约在先，曹轩瑜有权拒绝继续履行该合同。2、董会影提供的2017年3月14日的录音，仅是董会影与陈红明及其配偶的，而陈红明仅为代理曹轩瑜签署房屋买卖合同的代理人，其与配偶均无权代表曹轩瑜解除该合同，曹轩瑜并未向陈红明出具任何授权委托证明，该录音内容无法证实其是曹轩瑜的真实意思表示。因此，一审法院不得以该份录音作为本案的定案依据。另外，董会影在录音中明确表示其同意以全额房款购房的形式购买涉案房屋，但在庭审中又拒绝以全额房款购房。3、双方的原合同对房款具体支付方式和时间约定不明，在后期履行过程中，双方出现分歧，且董会影所提交的录音也证明双方在后期的协商过程中，董会影同意支付全款，应当视为双方已经就全款支付达成合议。曹轩瑜要求董会影支付全款并不存在违约之处。4、关于评估问题，在原审过程中，法庭以及香河法院技术室对董会影进行过调解和劝解，是董会影坚持要求做鉴定，最重要的是评估基准日是董会影单方指定的，不能作为定案证据。5、董会影的起诉状、录音及法庭陈述均有虚假不实之处，原告自称买房是为孩子上学，但合同约定过户到指定的第三人名下，解释不通。另一方面，董会影在香河本身就有房产，孩子想在香河上学，不用另行购买房屋。同时，董会影丈夫是北京户口，其孩子完全可以在北京上学，说是为了孩子上学买房完全是虚假的，董会影的真实身份就是炒房的投机客。6、董会影向香河县人民法院起诉继续履行合同，曹轩瑜的态度一直是明确的，同意履行，是因为廊坊市出现调控政策，造成包括涉案房产在内的周边房价下跌，董会影才变更诉请为解除合同。
董会影辩称，在开始的《房屋买卖居间合同》中对双方的权利义务规定的清楚，且后面也没有对原合同进行变更的约定，合同之所以不能继续履行是因为曹轩瑜的代理人陈红明及其妻子在2017年3月14日明确表示不再继续履行合同。其才要求解除合同。至于价格评估，完全是依照法定程序进行的，而且以对方解除合同的日期作为基准日并无不当。董会影购房的目的和本案没有关联。
本院二审期间，董会影提交中介费收据和转账凭证一份，拟证明其向中介公司缴纳中介费26000元。曹轩瑜对中介费收据的真实性认可，认为转账凭证字迹模糊，不能确认真实性，不认可董会影实际缴纳了该款项。本院审查认为，该证据与《存量房买卖合同》及美利行香河公司、董会影的陈述相印证，能够证实董会影向美利行香河公司支付了26000元中介费，本院予以采信。
曹轩瑜申请证人颜某出庭作证，拟证明其未获曹轩瑜授权，不能代表曹轩瑜。颜某陈述其是陈红明妻子，曹轩瑜的舅妈，案涉房屋是曹轩瑜的，协商当日其只是跟随陈红明前往，虽说了房子不想卖了的话，但其并无相关授权。董会影质证认为，颜某与曹轩瑜是亲属关系，证言可信度低，不具有真实性、合法性和关联性，不能达到证明目的。本院审查认为，颜某对录音的真实性不持异议，其虽没有相关授权，但通过录音中陈红明对董会影所作“你看看我们给你点损失”、“其实我刚开始也是挺痛快，也是诚心想卖”的言语表示，及陈红明对颜某不同意卖房的默认态度，可以认定陈红明具有不同意继续履行合同的意思表示。颜某的证言不能达到证明目的，本院不予采信。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2017年1月17日，董会影向美利行香河公司支付中介费26000元。
二审法院认为
曹轩瑜与董会影之间订立的《存量房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力。董会影依约支付了首付款，曹轩瑜拒绝继续履行合同构成违约，应承担相应的违约责任。现有证据不能证实双方对合同约定的付款方式进行了变更，合同约定由董会影协助曹轩瑜银行贷款还款亦不能理解为由董会影出资协助曹轩瑜还贷。董会影并未违约。不同意出售房屋的言语表示虽为陈红明妻子所述，但陈红明在场且未提出异议，其有关言语表示亦显示与其妻子意思表示一致，一审法院认定曹轩瑜拒绝继续履行合同并无不当。董会影提出应双倍返还定金，但未提交支付定金的相关证据，首付款500000元是否包含定金，在合同中亦无约定，故本院不予支持。对于董会影提出一审法院将其损失酌定为200000元错误的上诉意见，虽然董会影在一审申请对案涉房屋进行了鉴定，但一审法院依据合同履行情况及当地房地产市场价格波动因素，酌情确定损失数额亦无不当。另，因合同解除造成董会影中介费损失26000元，曹轩瑜应予赔偿。
综上所述，曹轩瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；董会影的部分上诉请求成立，相应的主张应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
二审裁判结果
一、维持河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初1349号民事判决第一、二、三项；
二、撤销河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初1349号民事判决第四项；
三、曹轩瑜赔偿董会影中介费损失26000元。于判决生效之日起七日内履行。
四、驳回董会影的其他诉讼请求。
【李景玉、邓庞辉律师评析】
第一、上述案件中，买卖双方在签订《房屋买卖合同》时存在两处重大过失。一、合同中约定“由买方协助卖方银行贷款还款”的表述约定不明确，此表述不能确定为“由买方替卖方清偿在银行的剩余贷款”，所以卖方主张应当由买方清偿房屋的银行贷款，卖方解除抵押同买方过户的主张没有得到法院的支持。二、买方主张因卖方违约，卖方应当双倍返还50000元的定金，因买卖双方在合同中没有约定清楚首付款500000元是否包含定金，买方也没有提交支付定金的相关证据，所以法院没有支持买方的主张。
第二、律师建议，在房屋交易时，如房屋存在抵押，应约定清楚由谁清偿房屋的剩余贷款、何时去办理解压手续、办理完解压多久去办理过户；买方应何时向卖方支付何种性质的购房款，买方向卖方通过银行转账的方式进行付款时，可以在备注栏注明明属于何种性质的购房款，如诚意金、定金、首付款、尾款等。
第三、在买方、卖方、房屋中介三方签订《房屋买卖合同》之前，中介往往要求买方支付一定数额的诚意金，但法律上对诚意金并没有明确的界定。诚意金在未支付给业主之前，属于预付款性质，若在此过程中买卖双方未能签订买卖合同，则中介公司应将诚意金退还买方；若诚意金已支付给卖方，则诚意金根据合同约定可以转为定金，适用定金罚则。律师建议，中介公司在向客户出具诚意金收据时标明“当卖方同意以买方提出的条件出售该房产时，中介公司有权将该诚意金转付给卖方，卖方收到该诚意金后即转为定金，具有定金性质”，这样就避免买卖双方在发生争议时，对买方支付的款项性质引起争议，有利于明确买卖双方的义务，保护买卖双方的权利，同样也规避了中介的责任义务。
第四、中介公司只得到了卖方收取定金的授权，属于代收定金的行为，而中介公司在没有得到卖方退定金的授权情况下，是无权直接向买方退定金的，否则卖方可能追究中介公司的赔偿责任。遇到需要返还诚意金或者定金的问题时中介公司可以取得卖方的书面授权，将诚意金或者定金返还买方；或者建议买方向法院起诉，确定定金的归属后进行返还。
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