已支付房屋大部分价款的买受人和享有工程价款优先受偿权的承包人，谁更厉害？
发布于：2020-05-08 点击量：1917
案例简介：
法院在审理苏中建设公司诉嘉烨房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，经苏中建设公司提出财产保全申请并提供担保，于2016年11月裁定查封了嘉烨房地产公司开发的“嘉烨豪庭”项目的206套房产（含涉案房产），后案外人闫充照对法院查封涉案房产不服，提出执行异议申请。
法院审理查明:2015年5月13日闫充照与嘉烨房地产公司签订了《嘉烨豪庭商品房预定协议》(具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容)，闫充照购买了嘉烨房地产公司开发的“嘉烨豪庭”项目涉案房产，房款总金额214503元，付款方式为一次性付款，至2015年5月13日，闫充照已全额付清购房款。
经审理法院认为：在查封涉案房产前，闫充照与嘉烨房地产公司签订了有效的商品房预定协议，并按协议约定支付了全额房款，涉案房产所在的永年住建局无闫充照房产登记记录，闫充照符合购房消费者的条件。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不能对抗交付全部或者大部分购房款项的房屋消费者。所以，即便苏中建设公司与嘉烨房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，苏中建设公司对其施工工程享有建设工程价款优先受偿权的诉讼请求成立，其权利也不能对抗购房消费者闫充照。同时，闫充照对涉案房产享有的实体权利亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，能够排除法院强制执行。故对于闫充照基于实体权利对本院财产保全的执行标的提出排除执行异议，法律地位为案外人，其异议请求成立，应予支持。最终法院裁定：中止对邯郸市嘉烨房地产开发有限公司开发的“嘉烨豪庭”项目涉案房产的执行。
【李景玉、田凤华律师评析】
1、建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不能对抗交付全部或者大部分购房款项的房屋消费者。房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的全部或大部分款项后，不能以承包人对涉案享有的房屋工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。“大部分款项”指已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十即可。（案见：河北高院：申请保全人、刘新爱执行异议之诉二审（2018）冀民终667号）
2、买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产，并已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行,且应属于非因买受人自身原因未办理过户登记。但仍需注意，若是对登记在开发商名下的商品房提出执行异议，还需满足买受人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。若买受人购买商品房不是用于满足生存权的合理消费范畴，而是用于商业性投资，则买受人不属于消费者，故不能通过提执行异议排除执行。（案见廊坊中院：祁斌、廊坊市双宇房地产开发有限公司二审（2019）冀10民终6431号）
3、提示购房人：在签订购房(预售)合同之后，尚未办理产权登记之前，为了防止开发商将房屋抵押给银行，或是将房屋作为承包方工程款优先受偿权的实现对象，购房人可以依据《物权法》规定，在签订合同后到房屋(土地)管理部门办理预告登记。（案见廊坊市中院：张大伟与廊坊京御房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审）
4、借名骗取银行贷款而签订商品房购销合同的买受人并不能作为最高人民法院(关于建设工程价款优先受偿权问题的批复)第2条规定中的消费者，不能对抗承包人的优先受偿权。（案见重庆一中院：某建筑公司与某商业银行等借款合同纠纷上诉案(2004)渝一中民终字第3775号）
5、提示建设工程承包人：承包人系建设工程价款优先受偿权主张的适格主体，其能通过建设施工合同主张工程款债权，并就该债权确认优先受偿权，或者在其他对涉案工程的执行主体申请执行时，据此提出执行异议。建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。但仍须注意该工程价款优先受偿权的行使期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
法院在审理苏中建设公司诉嘉烨房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，经苏中建设公司提出财产保全申请并提供担保，于2016年11月裁定查封了嘉烨房地产公司开发的“嘉烨豪庭”项目的206套房产（含涉案房产），后案外人闫充照对法院查封涉案房产不服，提出执行异议申请。
法院审理查明:2015年5月13日闫充照与嘉烨房地产公司签订了《嘉烨豪庭商品房预定协议》(具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容)，闫充照购买了嘉烨房地产公司开发的“嘉烨豪庭”项目涉案房产，房款总金额214503元，付款方式为一次性付款，至2015年5月13日，闫充照已全额付清购房款。
经审理法院认为：在查封涉案房产前，闫充照与嘉烨房地产公司签订了有效的商品房预定协议，并按协议约定支付了全额房款，涉案房产所在的永年住建局无闫充照房产登记记录，闫充照符合购房消费者的条件。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不能对抗交付全部或者大部分购房款项的房屋消费者。所以，即便苏中建设公司与嘉烨房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，苏中建设公司对其施工工程享有建设工程价款优先受偿权的诉讼请求成立，其权利也不能对抗购房消费者闫充照。同时，闫充照对涉案房产享有的实体权利亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，能够排除法院强制执行。故对于闫充照基于实体权利对本院财产保全的执行标的提出排除执行异议，法律地位为案外人，其异议请求成立，应予支持。最终法院裁定：中止对邯郸市嘉烨房地产开发有限公司开发的“嘉烨豪庭”项目涉案房产的执行。
【李景玉、田凤华律师评析】
1、建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不能对抗交付全部或者大部分购房款项的房屋消费者。房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的全部或大部分款项后，不能以承包人对涉案享有的房屋工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。“大部分款项”指已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十即可。（案见：河北高院：申请保全人、刘新爱执行异议之诉二审（2018）冀民终667号）
2、买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产，并已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行,且应属于非因买受人自身原因未办理过户登记。但仍需注意，若是对登记在开发商名下的商品房提出执行异议，还需满足买受人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。若买受人购买商品房不是用于满足生存权的合理消费范畴，而是用于商业性投资，则买受人不属于消费者，故不能通过提执行异议排除执行。（案见廊坊中院：祁斌、廊坊市双宇房地产开发有限公司二审（2019）冀10民终6431号）
3、提示购房人：在签订购房(预售)合同之后，尚未办理产权登记之前，为了防止开发商将房屋抵押给银行，或是将房屋作为承包方工程款优先受偿权的实现对象，购房人可以依据《物权法》规定，在签订合同后到房屋(土地)管理部门办理预告登记。（案见廊坊市中院：张大伟与廊坊京御房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审）
4、借名骗取银行贷款而签订商品房购销合同的买受人并不能作为最高人民法院(关于建设工程价款优先受偿权问题的批复)第2条规定中的消费者，不能对抗承包人的优先受偿权。（案见重庆一中院：某建筑公司与某商业银行等借款合同纠纷上诉案(2004)渝一中民终字第3775号）
5、提示建设工程承包人：承包人系建设工程价款优先受偿权主张的适格主体，其能通过建设施工合同主张工程款债权，并就该债权确认优先受偿权，或者在其他对涉案工程的执行主体申请执行时，据此提出执行异议。建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。但仍须注意该工程价款优先受偿权的行使期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
