开发商逾期办证的违约责任没有约定，买受人应如何维权？
发布于：2020-05-08 点击量：2416
案例简介：
2014年4月24日，刘浩与廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司（以下简称“嘉轩公司”）签订了房屋买卖合同，购买了嘉轩公司开发预售的廊坊天地凤凰城三期商品房113号楼1单元202室。合同约定交房时间为2014年9月30日前，实际于2015年3月1日接收房屋。合同约定嘉轩公司应当于交房后720日内为刘浩办理房屋产权登记手续并交付房产证，但时至今日仍未办理。但是，但合同中仅规定了刘浩违约支付价款的违约责任，而对嘉轩公司违约如何赔偿却只字未提。，刘浩认为该约定极不公平，所以将嘉轩公司诉至法院，要求嘉轩公司继续为原告办理房产证，同时比照刘浩逾期支付价款的违约条款，要求嘉轩公司承担延期办证的违约责任。
经审理，法院认为，商品房买卖合同中只明确了买方刘浩逾期交付购房款的违约责任，而未明确嘉轩公司迟延办证的违约责任，属于显示公平，本院依照民法及合同法的公平原则，确认嘉轩公司比照刘浩违约的责任承担方式，承担逾期办证的违约责任为，自交付房屋后的第721日即2017年2月19日起，以房屋总价款的每日万分之一即115.5元为标准，向刘浩计付违约金至案涉房屋产权证实际办理之日止。因此，法院判决嘉轩公司立即着手为刘浩办理廊坊天地凤凰城三期商品房113号楼1单元202室房屋的产权证，并自2017年2月19日起以每日115.5元为标准，向刘浩支付违约金至案涉房屋产权证实际办理之日止，违约金与案涉房屋产权证一并交付刘浩。
【李景玉、张静律师评析】
第一，刘浩在主张逾期办证违约时，可以同时主张被告逾期交房违约，根据法院查明信息显示，合同约定交房时间为2014年9月30日前，实际于2015年3月1日接收房屋。嘉轩公司确实存在逾期交房的违约行为，刘浩可以根据合同约定的违约责任条款（没有约定违约条款的，可以依法）向嘉轩公司主张逾期交房违约责任。
第二，买卖双方发生争议时，如果房屋买卖合同及补充协议对争议事项的违约责任均没有约定，但合同及补充协议中对类似违约行为有明确规定，可以基于公平原则，参照合同中类似条款约定的内容来主张违约方的违约责任。
第三，如果买卖双方针对同一违约事项，在不同协议中约定的违约责任不一致，此时，应首先考虑以哪个约定为准，比如如果有的协议约定“如其他合同约定与本协议不一致，以本协议为准”，此时应以本协议约定的为准。如果没有前述约定，一般应以最后一次约定的内容为准。
2014年4月24日，刘浩与廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司（以下简称“嘉轩公司”）签订了房屋买卖合同，购买了嘉轩公司开发预售的廊坊天地凤凰城三期商品房113号楼1单元202室。合同约定交房时间为2014年9月30日前，实际于2015年3月1日接收房屋。合同约定嘉轩公司应当于交房后720日内为刘浩办理房屋产权登记手续并交付房产证，但时至今日仍未办理。但是，但合同中仅规定了刘浩违约支付价款的违约责任，而对嘉轩公司违约如何赔偿却只字未提。，刘浩认为该约定极不公平，所以将嘉轩公司诉至法院，要求嘉轩公司继续为原告办理房产证，同时比照刘浩逾期支付价款的违约条款，要求嘉轩公司承担延期办证的违约责任。
经审理，法院认为，商品房买卖合同中只明确了买方刘浩逾期交付购房款的违约责任，而未明确嘉轩公司迟延办证的违约责任，属于显示公平，本院依照民法及合同法的公平原则，确认嘉轩公司比照刘浩违约的责任承担方式，承担逾期办证的违约责任为，自交付房屋后的第721日即2017年2月19日起，以房屋总价款的每日万分之一即115.5元为标准，向刘浩计付违约金至案涉房屋产权证实际办理之日止。因此，法院判决嘉轩公司立即着手为刘浩办理廊坊天地凤凰城三期商品房113号楼1单元202室房屋的产权证，并自2017年2月19日起以每日115.5元为标准，向刘浩支付违约金至案涉房屋产权证实际办理之日止，违约金与案涉房屋产权证一并交付刘浩。
【李景玉、张静律师评析】
第一，刘浩在主张逾期办证违约时，可以同时主张被告逾期交房违约，根据法院查明信息显示，合同约定交房时间为2014年9月30日前，实际于2015年3月1日接收房屋。嘉轩公司确实存在逾期交房的违约行为，刘浩可以根据合同约定的违约责任条款（没有约定违约条款的，可以依法）向嘉轩公司主张逾期交房违约责任。
第二，买卖双方发生争议时，如果房屋买卖合同及补充协议对争议事项的违约责任均没有约定，但合同及补充协议中对类似违约行为有明确规定，可以基于公平原则，参照合同中类似条款约定的内容来主张违约方的违约责任。
第三，如果买卖双方针对同一违约事项，在不同协议中约定的违约责任不一致，此时，应首先考虑以哪个约定为准，比如如果有的协议约定“如其他合同约定与本协议不一致，以本协议为准”，此时应以本协议约定的为准。如果没有前述约定，一般应以最后一次约定的内容为准。
