案例简介：

  从2001年开始，彭先生夫妇就一直在廊坊打工，2009年经朋友介绍彭先生认识了陆某，并于2009年3月，与陆某签订了《房屋买卖合同》，购买了陆某位于廊坊市广阳区的一套房屋，彭先生支付了全部购房款共计66万并对房屋装修后入住。但是该房子是政府安置给陆某的动迁房，因为政策原因，房屋在短时间内无法办理过户手续，彭先生担心房子无法过户出问题，于是和陆某商定，为保障彭先生的权利，在该房屋上设定了50万元的抵押登记，债权履行期限为2014年4月19日至2024年4月18日，该50万元包含在房款66万元中。2014年2月13日，该房屋达到了可以进行过户的条件，但是彭先生多次催促陆某把房子过户到自己的名下，均无果。2015年5月28日，该房屋被法院查封。后彭先生了解到因为陆某向案外人文某借钱，且于2011年2月25日在该房屋上为文某办理了80万元的抵押登记。约定债权履行期限为2011年2月25日至2014年2月24日。2014年2月11日，文某将陆某起诉到法院，法院依法查封了涉案房屋。现因该房屋被人民法院查封，无法过户到彭先生名下。于是彭先生起诉至法院，要求解除与陆某签订的《房屋买卖合同》返还彭先生购房款人民币66万元和相应的违约金；彭先生对拍卖、变卖陆某抵押物的价款在债权担保的范围内具有优先受偿权。法院认为因系争房屋无法按期过户，为保障原告权利，在系争房屋上设定了抵押权人为原告的抵押登记，债权数额50万元已包含在购房款66万元中。由此可见，原、被告之间并不存在真实的借贷关系，该抵押登记仅作为系争房屋买卖的担保，不适用担保法关于优先受偿权的规定。所以，法院仅支持了返还彭先生购房款人民币66万元和相应的违约金，但驳回了彭先生的关于抵押权优先受偿权的诉讼请求。

【李景玉律师评析】

  物权登记具有公示公信的效力，既然买房人是标的房屋的抵押权人，根据法律规定，似乎就应当享有优先受偿权。但是，实质上买房人（抵押权人）是不享有优先受偿权的。原因是因为买房人不享有抵押权。抵押权的取得一般都是基于抵押权的设立，即通过签订抵押合同的方式设立抵押权。如果买房人是为担保房屋买卖合同的履行（担心房屋被一房二卖等等），与卖房人签订一份虚假的抵押借款合同，因为买房人和卖房人之间的借款合同和抵押合同都不是真实的意思表示，所以买卖双方签订的抵押借款合同无效。本案中因为房屋无法按期过户，为保证彭先生的权利，买卖双方在该房屋上设定了抵押权人为彭先生的抵押登记，并且约定了债权数额50万元包含在购房款66万元中，所以彭先生与陆某并不存在真实的借贷关系，所以不适用抵押权的优先受偿。

  另外，动迁房因为政策原因在短时间内是无法办理过户手续的，在这段时间里，房价的走势无论是谁都难以预料。如果房价大幅上涨，卖房者完全有可能违约将房屋再次卖给出价更高的他人。所以，买房人在交易时与卖方签订拆迁安置房购买合同中要明确约定双方办理产权过户的时间、违约责任的处理办法等等，以便对方违约时能最大限度的保护自己的合法权益。