范琼律师：“限购政策”是否都能成为买方拒绝购买房屋的理由-民事部-河北李景玉律师事务所

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范琼律师：“限购政策”是否都能成为买方拒绝购买房屋的理由

发布于：2017-08-17 点击量：1552

前言：随着我市房地产市场逐步升温的态势，各种房产交易形态可谓是五花八门，各路房产中介雨后春笋般地涌入，人们纷纷竞相加入买房大军中，不论是本地的，还是外地的，不仅要满足“刚需”，还要用以“投资”。针对这一情况，国家或当地政府出台的限购政策势必会给房产市场的交易带来影响，引起房价短时期的回落，于是出现买方以限购为由，提出解除买卖双方的房屋买卖合同，要求之前支付的房款予以返还的诉讼纠纷。

案件简介：刘某（买方）与王某（卖方）在2017年4月1日通过第三方中介签订《房屋买卖合同》以及《补充协议》等一系列购房文件。由于涉案房屋在交易时，还未取得房屋所有权证，双方约定，2017年6月30日前支付房屋价款的50%，待王某取得产权证后，双方办理完过户手续，刘某再办理银行按揭，合同签订当日，刘某向王某支付定金20万，剩余60万在2017年6月30日前支付，涉案房屋交付刘某，并且办理完物业交接手续。后，刘某未按照合同约定履行义务，并在2017年7月4日向法院提出依法解除双方签订的《房屋买卖合同》，返还一直支付的购房定金。由于是2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室发布《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，根据该意见：已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或者纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。其声称是非当地居民户籍，自己名下在当地已拥有一套房产，该新政出台是“不可抗力”导致他不能继续履行该合同。王某答辩，涉案房屋的交易不受2017年6月2日出台新政的影响，本合同可以继续履行，不同意解除，对于支付20万的购房定金也不同意返还；并另行提起反诉，要求刘某继续履行合同，并承担合同约定的违约责任。

律师解析：首先，对于国家或当地政府出台的限购政策不属于“不可抗力”，国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，合同当事人在签订房屋买卖合同时对合同订立之后，可能会出现的房地产市场风险，以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断，不会对国家逐渐加强的宏观调控措施毫无心理准备。因此，国家和地方政府新出台的住房限购政策在司法实践中不被认定为《合同法》117条所规定的不可抗力。

其次，一定要全面了解当地政府出台限购政策之后一些具体实施细则，针对限购之前签订的《房屋买卖合同》但是没有履行完毕的解决办法。当地住房保障和房产管理局针对2017年6月2日实施的新政，有相关的解决方法。在本案中，涉案房屋的合同签订在限购之前，刘某向王某支付了部分首付款，涉案房屋已交付给刘某，相关物业办理完交接手续，且符合当地住房保障和房产管理局的解决方法中的情形之一，涉案房屋通过到当地住房保障和房产管理局办理登记备案手续，可以继续履行，消除了履行障碍。

第三，刘某提出自己在当地已经拥有一套住房，庭审中没有提供其拥有其他房产的产权证明或其他证据，仅提供另一份签订时间2017年3月26日《房屋买卖合同》，王某对该合同的真实性、来源的合法性都不予认可，该合同也没有进行相关的登记备案，更不能证明其享有该房屋的所有权。那么，该合同还有继续履行的可能，刘某提出解除合同的请求不存在合同约定或法定的解除情形，法院应驳回刘某的诉讼请求。

第四，根据《全国审判工作会议纪要》（法办【2011】442号第20条：“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。”就该条注意的两个问题：1、房屋买受人不承担违约责任的前提是，限购政策实施前双方已经签订了买卖合同。如果合同签订在限购政策实施之后，则推定买方明知限购限贷政策，这种情况下买方不具备履行合同的资格，仍然签订合同的，合同解除将承担违约责任；2、法院在司法审理中对于不可归责于双方当事人的原因致使合同目的无法实现的判断，并非仅仅看是否有限购限贷政策，而是重点在于判断根据限购政策是否导致一方确实无法继续履行合同或者确实不具备履行合同的可能性。如果一方在限贷政策实施前即存在迟延履行的违约责任的，限购政策即使致使合同目的无法实现，该方也要承担违约责任，或虽限购政策出台在合同签订之后，但当地政府有针对各种买房情形的解决办法，如果没有穷尽上述办法，不履行合同义务，同样要承担违约责任。

案件结果：一审法院先后组织两次开庭，对案件的事实情况进行了充分调查了解，并对原告提出的依法解除房屋买卖合同的依据以及交付的房款是否应当退还作为争议焦点进行审理。在法院的主持下，双方进行调解，最终双方同意解除房屋买卖合同，刘某支付王某20万元房款不予退还，刘某另行支付王某1万元的经济补偿。

律师提醒：在二手房买卖交易过程中，买卖双方都应信守承诺，本着“诚实守信”原则，全面履行各自的合同义务，如遇国家或当地政府出台的购房政策引起购房条件或资格的变化，可根据“情势变更”，不可归责双方的过错来维权，切记，不要滥用法律或相关政策来规避合同义务，更不可以此来投机自身应承担的市场风险。