案例：

田某恒与田某清系兄弟关系，1985年，二人的父亲为兄弟二人分家，将位于廊坊市广阳区九州镇村里一块宅基地分给田某恒。后田某恒当兵转业到北京市，位于九州镇村里宅基地由弟弟田某清管理使用。1998年，田某清和同村的王某签订的宅基地买卖协议，将涉案宅基地及房屋以4万元价格出售给王某，宅基地没有办理房屋过户手续。2016年，田某恒得知此事，要求王某返还房屋，因王某自1998年在此一直居住，双方就此产生争议，田某恒诉到廊坊市法院要求确认田某清与王某签订的合同无效，返回房屋。

争议焦点：

1、田某恒认为，田某系该房屋的所有权人，田某清的出售房屋的行为构成无权处分，并且事后没有得到田某恒的追认，该协议无效。

2、王某认为，田某清与其签订协议系双方真实意思的表示，田某清的行为不构成表见代理，根据善意取得法律规定，其取得了房屋的所有权。

律师解疑：

本律师同意第二种观点，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。部分共有人擅自处分共有财产或者非所有权人擅自处分所占有的财产，如果第三人是善意、有偿、依法定手续取得该财产所有权的，第三人不负返还义务，由擅自处分财产的人对所有权人予以赔偿。本案中，在签订合同之时，王某为购得涉案房屋支付了4万元，属合理对价。此后，王某实际占有了某4号院房屋，并在此长期居住生活，在此期间，王某对上述房屋进行了装修和添建、加盖了围墙、平整了路面。虽然田某清处分涉案房屋时系无权处分，但处分行为发生之时，涉案房屋系由田某清占有，且田某清与田某恒系兄弟关系，王某向田某清支付了合理价款。综合上述因素，法院认定王某通过买卖行为已善意取得了涉案房屋。关于田某恒辩称田某清处分涉案房屋时没有代理权，此行为未经田某恒追认，对被代理人田某恒不发生效力，法院认为，田某清处分涉案房屋时并非以田某恒的名义而是以自己的名义作出的，因此本案不涉及田某清是否有代理权的问题。关于田某恒提出的王某购买涉案房屋是否构成善意取得的问题，法院认为，王某与田某清就涉案房屋达成买卖协议之时，是田某清而非田某恒管理着涉案房屋，王某也支付了合理的对价，鉴于田某恒与田某清系兄弟关系的事实，此时如果苛求王某环知晓田某恒家对涉案房屋的分家情况的话，无疑是对王某环审查义务的不适当加重，如此，则任何市场交易都将因审查义务的过重而变得异常艰难。至于田某恒所诉的转让的财产需进行登记，考虑到我国农村不动产登记制度不完善的客观实际，并鉴于涉案房屋未曾进行不动产登记，田某恒家分家之时亦未进行变更登记，此时如要求王某环取得上述房屋需进行登记的话，不合实际和情理，如在此情形下要求当事人必须进行上述登记行为，客观上不利于保护善意第三人的合法权益。综上所述，田某恒要求王某返还涉案房屋的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

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