“婚房”面积缩水，损失谁来赔？
发布于：2020-04-29 点击量：1535
案例简介：
家住固安县的张先生因为有结婚的打算，于是决定和他的女朋友购置一套一百多平米的房子作为婚房。在经过与A地产开发有限公司售楼处的工作人员的多次沟通，张先生决定在该公司开发建设的的A+住宅小区二期购置一套房屋，2016年3月10日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：该商品房建筑面积为106.15平方米，每平米8576.665元，总价款910413元。如果商品房交付后，产权登记面积小于合同登记面积，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。2016年3月21日，张先生如约全额支付了购房款910413元并履行了其他合同义务。后于2016年3月30日，A房地产开发有限公司向张先生出具购房发票一张，送达了“收房费用明细”等手续，该明细中记载张先生购买的房屋合同面积为106.15平方米、办证面积为96平方米，面积误差为10.15平方米等内容。张先生在得知自己的房屋面积缩水竟然达到了10.15平米后，非常气愤，随来到了A地产开发有限公司售楼处，而售楼处的工作人员告诉张先生在双方合同签订之前，A地产开发有限公司就已经把要对该小区二期进行重新规划调整的消息在小区内进行了变更公示，公示内容为因美化城市景观按政府要求将道路扩宽，因天际线等问题将原设计楼层降低，造成实际建筑面积减少，并获得了相关行政部门的审批。后张先生了解到像自己一样房屋面积减少的购房户共有140户，现已有87名购房户的面积差额款返还完毕（按照减少平米数和当时购买单价据实结算）,而张先生不能接受在自己不知情的情况下作为婚房的房子缩水这么多，认为房地产公司应该承担相应的违约责任，双倍赔偿缩水超过3%部分的房款。在与A地产开发有限公司协商未果的情况下，张先生将A地产开发有限公司起诉到固安县法院要求退还房价款和缩水超出3%面积的一倍房款以及按银行同期活期存款利率支付利息。
一审法院认为，双方签订的“商品房买卖合同”系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，在履行合同过程中，违反合同约定应当承担违约责任。合同中约定的房屋面积为106.15平方米，实际办证登记面积为96平方米，与合同约定的面积差为10.15平方米。A地产开发有限公司主张造成房屋面积减少的原因是按政府要求，美化城市景观，维护公共利益，对住宅小区的规划设计进行了变更调整，虽未提供政府要求变更规划设计减少房屋面积的证据，但建设的房屋面积减少，势必造成其开发利益减损，其主张商品房面积减少的原因符合行业惯例，更加客观真实，本院应予采信。同时A地产开发有限公司亦将变更后的情况在小区内进行了公示，该公示应视为对张先生的通知，且在公示后张先生未提出异议，亦应视为对规划变更的认可。张先生主张不知晓其所购买的楼房变更了规划且变更规划公示早于与A地产开发有限公司签订合同日期，因变更规划设计有相应的政府审批流程，变更规划日期早于合同签订日期符合常理。本次规划调整共涉及140名购房户，已有87名购房户的面积差额款返还完毕（按照减少平米数和当时购买单价据实结算）,亦能显示大多数购房户对变更规划公示的知晓。综上，张先生购买的房屋面积的减少并非A地产开发有限公司主观故意造成，系A地产开发有限公司不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，A地产开发有限公司应免除房屋面积误差超出3%部分双倍返还责任，故对张先生提出要求法院判令A地产开发有限公司向其多退还房屋面积误差超出3%部分的一倍房款的诉求，本院不予支持。A地产开发有限公司应返还张先生购房款87053.20元（8576.67元×10.15平方米），并应按中国人民银行同期同类存款利率支付利息，从张先生实际向A地产开发有限公司缴纳购房款之日即2016年3月21日（贷款转入借款人账号之日）起至A地产开发有限公司实际履行之日止。后张先生不服一审判决，上诉到二审法院，要求撤销一审判决，退还房屋面积误差超出3%（6.9655平方米）一倍房款及按照同期银行贷款利率支付利息。
二审法院认为，从本案双方当事人于一审中提交的相关证据及一审法院依被上诉人申请向当地政府规划部门调取的相关规划变更登记资料等证据来看，虽不能直接证实被A房地产开发有限公司变更涉案房屋所在小区总体规划系基于当地政府的强制要求所为，但结合A房地产开发有限公司陈述及其作为房地产开发企业追求企业运营利润最大化的常理来看，涉案房屋所在小区经规划变更后部分楼层变低、建筑面积减少导致其经营利益受损的事实并非被上诉人A房地产开发有限公司所愿，因此原审法院依据相关证据及行业惯例等常识认定涉案房屋所在小区变更规划的内因系A房地产开发有限公司为维护公共利益、美化城市景观的需要而按政府要求进行的行为。而该政府要求系A房地产开发有限公司不能避免并不能克服的客观情况，故应免除A房地产开发有限公司因该因素导致的涉案小区房屋收房时面积误差超出3%部分的双倍返还责任，因此原审法院判令返还减少面积相应款项驳回张先生双倍返还的请求并无不当，本院予以维护。在双方签订的涉案房屋商品房买卖合同上，关于接收房屋面积误差比绝对值超过3%时，买房人不退房，返还相应面积购房款时利息如何计算，合同没有明确约定，但从合同第五条中对于面积误差比绝对值超过3%时，买房人有权退房及退房时出卖人应将买受人已付款予以退还并按银行同期活期存款利率支付利息的约定来看，一审法院综合考量本案不可抗力的客观因素后，判处被上诉人A房地产开发有限公司在张先生不退房的情况下，对于面积差超出3%的部分房款予以返还并按银行同期活期存款利率支付利息，该裁判考虑了买房人的合法权益，符合公平原则。上诉人张先生该上诉主张没有依据，故本院难以支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
李景玉律师评析：
房屋面积出现误差的一般处理原则是：1、当事人有约定的，按照约定处理；2、当事人没有约定的，按照《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：（1）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(2)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
本案的争议焦点在于房屋实测面积小于合同约定面积，面积误差比超过3%的部分是否应该由A地产开发有限公司双倍返还。因《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于商品房面积误差比超出3％以上的部分出卖人双倍返还购房款给买受人的规定具有一定的惩罚性质，其目的在于对开发商在商品房买卖合同中不诚信的行为进行惩罚。是在开发商确实存在恶意性的不法行为的事实的情况下进行惩罚，本案中A地产开发有限公司因为按照政府的要求对房屋进行重新规划导致合同约定的面积与实际面积有误差，A地产开发有限公司存在不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力，在本案中不存在不诚信的行为。主张按双倍返还超过3％部分的购房款，将导致惩罚过重，利益失衡，对被告明显不公平，也不符合立法的本意。据此，A地产开发有限公司返还张先生减少面积相应款项及支付相应的利息的判决是正确的。
根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，如果张先生以房屋面积误差比绝对值超出3%为由，而主张与A房地产开发有限公司解除合同，是符合法律规定的。但是本条规定赋予的是购房人的单向权利，即如果开发商开发的房子实际面积大于合同约定面积，在购房人同意继续履行的条件下，开发商是没有权利要求解除合同的，其只能要求购房人补足面积误差比在3%之内的房款，至于面积误差比超出3%的部分，则只能由开发商自行承担。
家住固安县的张先生因为有结婚的打算，于是决定和他的女朋友购置一套一百多平米的房子作为婚房。在经过与A地产开发有限公司售楼处的工作人员的多次沟通，张先生决定在该公司开发建设的的A+住宅小区二期购置一套房屋，2016年3月10日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：该商品房建筑面积为106.15平方米，每平米8576.665元，总价款910413元。如果商品房交付后，产权登记面积小于合同登记面积，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。2016年3月21日，张先生如约全额支付了购房款910413元并履行了其他合同义务。后于2016年3月30日，A房地产开发有限公司向张先生出具购房发票一张，送达了“收房费用明细”等手续，该明细中记载张先生购买的房屋合同面积为106.15平方米、办证面积为96平方米，面积误差为10.15平方米等内容。张先生在得知自己的房屋面积缩水竟然达到了10.15平米后，非常气愤，随来到了A地产开发有限公司售楼处，而售楼处的工作人员告诉张先生在双方合同签订之前，A地产开发有限公司就已经把要对该小区二期进行重新规划调整的消息在小区内进行了变更公示，公示内容为因美化城市景观按政府要求将道路扩宽，因天际线等问题将原设计楼层降低，造成实际建筑面积减少，并获得了相关行政部门的审批。后张先生了解到像自己一样房屋面积减少的购房户共有140户，现已有87名购房户的面积差额款返还完毕（按照减少平米数和当时购买单价据实结算）,而张先生不能接受在自己不知情的情况下作为婚房的房子缩水这么多，认为房地产公司应该承担相应的违约责任，双倍赔偿缩水超过3%部分的房款。在与A地产开发有限公司协商未果的情况下，张先生将A地产开发有限公司起诉到固安县法院要求退还房价款和缩水超出3%面积的一倍房款以及按银行同期活期存款利率支付利息。
一审法院认为，双方签订的“商品房买卖合同”系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，在履行合同过程中，违反合同约定应当承担违约责任。合同中约定的房屋面积为106.15平方米，实际办证登记面积为96平方米，与合同约定的面积差为10.15平方米。A地产开发有限公司主张造成房屋面积减少的原因是按政府要求，美化城市景观，维护公共利益，对住宅小区的规划设计进行了变更调整，虽未提供政府要求变更规划设计减少房屋面积的证据，但建设的房屋面积减少，势必造成其开发利益减损，其主张商品房面积减少的原因符合行业惯例，更加客观真实，本院应予采信。同时A地产开发有限公司亦将变更后的情况在小区内进行了公示，该公示应视为对张先生的通知，且在公示后张先生未提出异议，亦应视为对规划变更的认可。张先生主张不知晓其所购买的楼房变更了规划且变更规划公示早于与A地产开发有限公司签订合同日期，因变更规划设计有相应的政府审批流程，变更规划日期早于合同签订日期符合常理。本次规划调整共涉及140名购房户，已有87名购房户的面积差额款返还完毕（按照减少平米数和当时购买单价据实结算）,亦能显示大多数购房户对变更规划公示的知晓。综上，张先生购买的房屋面积的减少并非A地产开发有限公司主观故意造成，系A地产开发有限公司不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，A地产开发有限公司应免除房屋面积误差超出3%部分双倍返还责任，故对张先生提出要求法院判令A地产开发有限公司向其多退还房屋面积误差超出3%部分的一倍房款的诉求，本院不予支持。A地产开发有限公司应返还张先生购房款87053.20元（8576.67元×10.15平方米），并应按中国人民银行同期同类存款利率支付利息，从张先生实际向A地产开发有限公司缴纳购房款之日即2016年3月21日（贷款转入借款人账号之日）起至A地产开发有限公司实际履行之日止。后张先生不服一审判决，上诉到二审法院，要求撤销一审判决，退还房屋面积误差超出3%（6.9655平方米）一倍房款及按照同期银行贷款利率支付利息。
二审法院认为，从本案双方当事人于一审中提交的相关证据及一审法院依被上诉人申请向当地政府规划部门调取的相关规划变更登记资料等证据来看，虽不能直接证实被A房地产开发有限公司变更涉案房屋所在小区总体规划系基于当地政府的强制要求所为，但结合A房地产开发有限公司陈述及其作为房地产开发企业追求企业运营利润最大化的常理来看，涉案房屋所在小区经规划变更后部分楼层变低、建筑面积减少导致其经营利益受损的事实并非被上诉人A房地产开发有限公司所愿，因此原审法院依据相关证据及行业惯例等常识认定涉案房屋所在小区变更规划的内因系A房地产开发有限公司为维护公共利益、美化城市景观的需要而按政府要求进行的行为。而该政府要求系A房地产开发有限公司不能避免并不能克服的客观情况，故应免除A房地产开发有限公司因该因素导致的涉案小区房屋收房时面积误差超出3%部分的双倍返还责任，因此原审法院判令返还减少面积相应款项驳回张先生双倍返还的请求并无不当，本院予以维护。在双方签订的涉案房屋商品房买卖合同上，关于接收房屋面积误差比绝对值超过3%时，买房人不退房，返还相应面积购房款时利息如何计算，合同没有明确约定，但从合同第五条中对于面积误差比绝对值超过3%时，买房人有权退房及退房时出卖人应将买受人已付款予以退还并按银行同期活期存款利率支付利息的约定来看，一审法院综合考量本案不可抗力的客观因素后，判处被上诉人A房地产开发有限公司在张先生不退房的情况下，对于面积差超出3%的部分房款予以返还并按银行同期活期存款利率支付利息，该裁判考虑了买房人的合法权益，符合公平原则。上诉人张先生该上诉主张没有依据，故本院难以支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
李景玉律师评析：
房屋面积出现误差的一般处理原则是：1、当事人有约定的，按照约定处理；2、当事人没有约定的，按照《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：（1）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(2)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
本案的争议焦点在于房屋实测面积小于合同约定面积，面积误差比超过3%的部分是否应该由A地产开发有限公司双倍返还。因《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于商品房面积误差比超出3％以上的部分出卖人双倍返还购房款给买受人的规定具有一定的惩罚性质，其目的在于对开发商在商品房买卖合同中不诚信的行为进行惩罚。是在开发商确实存在恶意性的不法行为的事实的情况下进行惩罚，本案中A地产开发有限公司因为按照政府的要求对房屋进行重新规划导致合同约定的面积与实际面积有误差，A地产开发有限公司存在不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力，在本案中不存在不诚信的行为。主张按双倍返还超过3％部分的购房款，将导致惩罚过重，利益失衡，对被告明显不公平，也不符合立法的本意。据此，A地产开发有限公司返还张先生减少面积相应款项及支付相应的利息的判决是正确的。
根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，如果张先生以房屋面积误差比绝对值超出3%为由，而主张与A房地产开发有限公司解除合同，是符合法律规定的。但是本条规定赋予的是购房人的单向权利，即如果开发商开发的房子实际面积大于合同约定面积，在购房人同意继续履行的条件下，开发商是没有权利要求解除合同的，其只能要求购房人补足面积误差比在3%之内的房款，至于面积误差比超出3%的部分，则只能由开发商自行承担。
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