“跳单”违约吗？
发布于：2020-04-29 点击量：1487
案例简介：
李先生为了缓解生意资金压力，想快速卖掉房产，随到多家房产中介公司挂牌销售其名下房产。陶女士再此期间也多次到各中介公司寻找合适房产，当李先生的房产信息出现在不同的中介公司时，陶女士首先通过A中介查看了李先生的房产，中介报价165万元，陶女士对房产的现状非常满意，随同日与A中介签订了《房产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶女士在验看过该房产后六个月内与李先生签订正式房屋买卖合同，如果陶女士利用A中介提供的信息、机会等条件但未通过A中介而与出让房产权利人李先生直接达成买卖交易的，陶女士应按照与出让房产权利人李先生就该房地产买卖达成的实际成交价的5%向A中介支付违约金。签订《确认书》后，陶女士回家与家人商量后，家人觉得房子现状很好，但A中介报价165万元价格偏高。之后陶女士又通过B中介再次寻找房源，恰巧B中介也给陶女士推介了李先生的房产，但B中介确报价仅145万元，明显低于A中介的报价，于是，陶女士最终通过B中介撮合下，陶某与李先生签订了房屋买卖合同，成交价145万元，买卖双方办理了过户手续，陶女士向B中介支付了相应的佣金。后A中介得知陶女士私自与李先生签订房屋买卖合同并办理了过户手续为由，认为陶女士利用A中介提供的房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，起诉至廊坊市广阳区人民法院，请求法院判令陶女士按约支付A中介违约金8.25万元。
一审法院认为，陶女士在A中介的陪同下查看了李先生的房产，并与A中介签订的《房产求购确认书》，该《确认书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规，确认《房产求购确认书》合法有效，陶女士没有按照确认书的要求通过A中介与李先生签订购房合同明显存在违约，应当承担违约责任。一审宣判后陶女士以《房产求购确认书》第2.4条的约定属于格式条款，严重侵害自身权利为由，认为该条款无效，提出上诉。二审法院审理认为，A中介与陶女士签订的《房产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，李先生通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶女士分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并最终通过B中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶女士并没有利用A中介的信息、机会，故不构成违约，对A中介的诉讼请求不予支持。
李景玉律师评析：
本案中，原、被告存在的争议焦点为居间合同中约定的跳单条款是否有效；是否侵害消费者自由选择权。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案陶女士通过A中介提供媒介服务，查看了李先生的房产后与A中介签署《房产求购确认书》，符合居间合同的构成要件，两审法院均认定陶女士与A中介之间形成居间合同是合法有效的认定是正确的。
所谓跳单条款，其含义是指买受人或者出卖人已经与中介公司签订了中介协议，中介公司已经按照约定履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同。跳单条款的本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法获得应得的佣金，该约定并不存在《合同法》第四十条免除一方责任、加重一方责任排除对方主要权利的情形，应为有效。
A中介虽与陶女士签订了《房产求购确认书》，但A中介并不享有独家代理出售该房屋的权利。按照一般的交易习惯，房主通常会通过多家中介公司或公众平台挂牌出售同一房产，买家可通过不同的中介公司获取到同一房源信息，并通过其他中介公司促成房屋买卖合同成立。“跳单”的根本目的在于规避中介费用，而陶女士是通过B中介的居间服务与李先生达成了房房屋买卖合同，且支付了B中介费用。因此，陶女士客观上并没有依赖A中介提供的信息、机会以及服务与原产权人李先生自行交易，主观上也不存在“跳单”的故意，所以，尽管二审法院判决认定陶女士与A中介签订的《房产求购确认书》以及2.4条跳单格式条款合法有效，但仍然改判陶女士不承担违约责任是正确的。
李先生为了缓解生意资金压力，想快速卖掉房产，随到多家房产中介公司挂牌销售其名下房产。陶女士再此期间也多次到各中介公司寻找合适房产，当李先生的房产信息出现在不同的中介公司时，陶女士首先通过A中介查看了李先生的房产，中介报价165万元，陶女士对房产的现状非常满意，随同日与A中介签订了《房产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶女士在验看过该房产后六个月内与李先生签订正式房屋买卖合同，如果陶女士利用A中介提供的信息、机会等条件但未通过A中介而与出让房产权利人李先生直接达成买卖交易的，陶女士应按照与出让房产权利人李先生就该房地产买卖达成的实际成交价的5%向A中介支付违约金。签订《确认书》后，陶女士回家与家人商量后，家人觉得房子现状很好，但A中介报价165万元价格偏高。之后陶女士又通过B中介再次寻找房源，恰巧B中介也给陶女士推介了李先生的房产，但B中介确报价仅145万元，明显低于A中介的报价，于是，陶女士最终通过B中介撮合下，陶某与李先生签订了房屋买卖合同，成交价145万元，买卖双方办理了过户手续，陶女士向B中介支付了相应的佣金。后A中介得知陶女士私自与李先生签订房屋买卖合同并办理了过户手续为由，认为陶女士利用A中介提供的房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，起诉至廊坊市广阳区人民法院，请求法院判令陶女士按约支付A中介违约金8.25万元。
一审法院认为，陶女士在A中介的陪同下查看了李先生的房产，并与A中介签订的《房产求购确认书》，该《确认书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规，确认《房产求购确认书》合法有效，陶女士没有按照确认书的要求通过A中介与李先生签订购房合同明显存在违约，应当承担违约责任。一审宣判后陶女士以《房产求购确认书》第2.4条的约定属于格式条款，严重侵害自身权利为由，认为该条款无效，提出上诉。二审法院审理认为，A中介与陶女士签订的《房产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，李先生通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶女士分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并最终通过B中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶女士并没有利用A中介的信息、机会，故不构成违约，对A中介的诉讼请求不予支持。
李景玉律师评析：
本案中，原、被告存在的争议焦点为居间合同中约定的跳单条款是否有效；是否侵害消费者自由选择权。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案陶女士通过A中介提供媒介服务，查看了李先生的房产后与A中介签署《房产求购确认书》，符合居间合同的构成要件，两审法院均认定陶女士与A中介之间形成居间合同是合法有效的认定是正确的。
所谓跳单条款，其含义是指买受人或者出卖人已经与中介公司签订了中介协议，中介公司已经按照约定履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同。跳单条款的本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法获得应得的佣金，该约定并不存在《合同法》第四十条免除一方责任、加重一方责任排除对方主要权利的情形，应为有效。
A中介虽与陶女士签订了《房产求购确认书》，但A中介并不享有独家代理出售该房屋的权利。按照一般的交易习惯，房主通常会通过多家中介公司或公众平台挂牌出售同一房产，买家可通过不同的中介公司获取到同一房源信息，并通过其他中介公司促成房屋买卖合同成立。“跳单”的根本目的在于规避中介费用，而陶女士是通过B中介的居间服务与李先生达成了房房屋买卖合同，且支付了B中介费用。因此，陶女士客观上并没有依赖A中介提供的信息、机会以及服务与原产权人李先生自行交易，主观上也不存在“跳单”的故意，所以，尽管二审法院判决认定陶女士与A中介签订的《房产求购确认书》以及2.4条跳单格式条款合法有效，但仍然改判陶女士不承担违约责任是正确的。
