中介公司的那些坑---限时独家委托代理售房之风险防范
发布于：2020-05-08 点击量：2339
案例简介：
2018年10月20日，廊坊市XX房地产经纪代理有限公司(以下简称中介公司)与卖方殷先生签署《限时独家委托代理合同》，合同约定殷先生委托中介公司将其所有的廊坊市四季**的房屋在一个月内售出，售价190万且买方可以贷款，同时约定中介公司先行支付5000元保证金给殷先生。若中介公司在约定时间内将房屋售出，殷先生应向中介公司支付佣金。同时殷先生应在签订《房屋买卖合同》当天返还保证金给中介公司；若中介公司在约定时间内未将物业售出，则以该保证金归殷先生所有。同时合同约定如果殷先生违反以下任一条款，必须退还保证金并支付中介公司相当于房屋委托售价5%的违约金；殷先生不得以任何理由提高约定的价格或推脱交易……殷先生承诺在代理期限内，中介公司取得买方对上述条件的购买承诺后，即视为送达给殷先生，合同即告成立，殷先生应按约办理与本次物业出售的有关各项手续和程序等。合同签订后，中介公司向殷先生支付5000元保证金。
2018年11月11日，中介公司为殷先生找到买方郑女士，郑女士同意以190万元的价格购买上述房屋，并承诺房屋所有交易税费由自己承担，付款方式为按揭，在2018年11月20日前签署《房屋买卖合同》，同时郑女士支付购房诚意金30000元给中介公司。2018年11月16日，中介公司向殷先生发出《催促函》，表明公司已为卖方找到买方，同意以190万元的价格购买房屋，催促其在2018年11月18日前到公司签署《房屋买卖合同》并收取买方支付的诚意金30000元。
2018年11月21日，殷先生书面发函给先生诚中介公司，主张因中介公司未在限时独家代理期内为自己找到合适买方，现委托期限已过，要求解除与其签署的《限时独家委托代理合同》。
中介公司认为殷先生因为房价上涨，不想继续出售房屋，在自己为其找到买方的情形下擅自解除委托合同，刻意寻找借口拒绝出售房屋，该行为违反了合同约定，遂向法院起诉殷先生，要求其返还保证金5000元并承担等同于房屋委托售价5%的违约金。
殷先生则认为自己在2018年11月15日已经去中介公司处与买方见面商谈房屋买卖事宜，但双方在交楼时间以及给付首期款等事关交易的根本问题上未达成一致，故没有成功签署《房屋买卖合同》，而中介公司在限时委托代理期限内也没有促成双方最终签订《房屋买卖合同》，存在重大过错，自己有权解除委托合同。
经审理，法院认为，买卖双方未能签订房屋买卖合同的原因，并不是中介公司没有积极寻找合适的买方，也不是殷先生不愿意或拖延交易，其根本原因是《限时独家委托代理合同》对代理销售条件的约定过于简单，无法对买卖双方形成足够的指引和约束，而事后各方亦未能积极协商妥善解决争议，双方对合同的重要条款未尽审慎约定义务，导致产生争议，而对争议双方又未能积极促成解决，故在合同签订及履行过程中，双方均有一定的过错，责任不可归责于先生一方。因此，法院判决驳回中介公要求殷先生返还保证金以及支付违约金的诉讼请求。
【李景玉、邓庞辉律师评析】
如《限时独家委托代理合同》对于房屋买卖交易的条款未详尽约定，导致买卖双方在商谈并签订《房屋买卖合同》时发生争议，且双方就这些争议最终未达成一致意见，从而导致合同未能签署的，卖方不构成违约。若《限时独家委托代理合同》对于房屋买卖交易的条款做了详尽约定，并足以指引和约束买卖双方的情况下，卖方拒绝出售的行为构成违约，应承担违约责任。
律师建议：
一、中介在与卖方签定《限时独家委托代理合同》时建议增加一个附件，附件为卖方已经认可的正式《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》中对买卖双方的权利和义务均作出详细约定，这样就避免了中介找到买方后，卖方和买方见面磋商合同过程中产生分歧，无法最终签订房屋买卖合同不利后果。
二、中介公司在出具《限时独家委托代理合同》时可以约定“卖方不同意将房屋出售给中介介绍的买房人时，卖方在三年之内与中介介绍的买房人或其近亲属进行房屋交易视为中介完成了居间服务义务，卖方应当按照双方合同约定支付中介服务费。这样可以避免卖方和买方“跳单”的行为。
2018年10月20日，廊坊市XX房地产经纪代理有限公司(以下简称中介公司)与卖方殷先生签署《限时独家委托代理合同》，合同约定殷先生委托中介公司将其所有的廊坊市四季**的房屋在一个月内售出，售价190万且买方可以贷款，同时约定中介公司先行支付5000元保证金给殷先生。若中介公司在约定时间内将房屋售出，殷先生应向中介公司支付佣金。同时殷先生应在签订《房屋买卖合同》当天返还保证金给中介公司；若中介公司在约定时间内未将物业售出，则以该保证金归殷先生所有。同时合同约定如果殷先生违反以下任一条款，必须退还保证金并支付中介公司相当于房屋委托售价5%的违约金；殷先生不得以任何理由提高约定的价格或推脱交易……殷先生承诺在代理期限内，中介公司取得买方对上述条件的购买承诺后，即视为送达给殷先生，合同即告成立，殷先生应按约办理与本次物业出售的有关各项手续和程序等。合同签订后，中介公司向殷先生支付5000元保证金。
2018年11月11日，中介公司为殷先生找到买方郑女士，郑女士同意以190万元的价格购买上述房屋，并承诺房屋所有交易税费由自己承担，付款方式为按揭，在2018年11月20日前签署《房屋买卖合同》，同时郑女士支付购房诚意金30000元给中介公司。2018年11月16日，中介公司向殷先生发出《催促函》，表明公司已为卖方找到买方，同意以190万元的价格购买房屋，催促其在2018年11月18日前到公司签署《房屋买卖合同》并收取买方支付的诚意金30000元。
2018年11月21日，殷先生书面发函给先生诚中介公司，主张因中介公司未在限时独家代理期内为自己找到合适买方，现委托期限已过，要求解除与其签署的《限时独家委托代理合同》。
中介公司认为殷先生因为房价上涨，不想继续出售房屋，在自己为其找到买方的情形下擅自解除委托合同，刻意寻找借口拒绝出售房屋，该行为违反了合同约定，遂向法院起诉殷先生，要求其返还保证金5000元并承担等同于房屋委托售价5%的违约金。
殷先生则认为自己在2018年11月15日已经去中介公司处与买方见面商谈房屋买卖事宜，但双方在交楼时间以及给付首期款等事关交易的根本问题上未达成一致，故没有成功签署《房屋买卖合同》，而中介公司在限时委托代理期限内也没有促成双方最终签订《房屋买卖合同》，存在重大过错，自己有权解除委托合同。
经审理，法院认为，买卖双方未能签订房屋买卖合同的原因，并不是中介公司没有积极寻找合适的买方，也不是殷先生不愿意或拖延交易，其根本原因是《限时独家委托代理合同》对代理销售条件的约定过于简单，无法对买卖双方形成足够的指引和约束，而事后各方亦未能积极协商妥善解决争议，双方对合同的重要条款未尽审慎约定义务，导致产生争议，而对争议双方又未能积极促成解决，故在合同签订及履行过程中，双方均有一定的过错，责任不可归责于先生一方。因此，法院判决驳回中介公要求殷先生返还保证金以及支付违约金的诉讼请求。
【李景玉、邓庞辉律师评析】
如《限时独家委托代理合同》对于房屋买卖交易的条款未详尽约定，导致买卖双方在商谈并签订《房屋买卖合同》时发生争议，且双方就这些争议最终未达成一致意见，从而导致合同未能签署的，卖方不构成违约。若《限时独家委托代理合同》对于房屋买卖交易的条款做了详尽约定，并足以指引和约束买卖双方的情况下，卖方拒绝出售的行为构成违约，应承担违约责任。
律师建议：
一、中介在与卖方签定《限时独家委托代理合同》时建议增加一个附件，附件为卖方已经认可的正式《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》中对买卖双方的权利和义务均作出详细约定，这样就避免了中介找到买方后，卖方和买方见面磋商合同过程中产生分歧，无法最终签订房屋买卖合同不利后果。
二、中介公司在出具《限时独家委托代理合同》时可以约定“卖方不同意将房屋出售给中介介绍的买房人时，卖方在三年之内与中介介绍的买房人或其近亲属进行房屋交易视为中介完成了居间服务义务，卖方应当按照双方合同约定支付中介服务费。这样可以避免卖方和买方“跳单”的行为。
