一房二卖碰到执行异议之诉，如何处理
发布于：2020-06-16 点击量：2383
【裁判要旨】
在一房数卖情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。均未办理变更登记，但已实际占有房屋的买受人，可排除未实际占有房屋买受人的申请执行。
【案情简介】
一、远正公司与申请执行人陈正德在2014年7月2日签订的85份《商品房买卖合同》中约定了仲裁条款。因远正公司为履行交付房屋义务，陈正德向运城市仲裁委申请仲裁并或支持，该委裁决：《商品房买卖合同》合法有效，远正公司交房。其中即包括案涉房屋。
二、案外人谢国际与远正公司于2016年9月29日签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，以首付加按揭贷款的方式支付了全部房款，对房屋进行了装修并实际入住。
三、陈正德申请执行，谢国际向运城中院提出执行异议。运城中院以案涉陈正德签订合同在先为由，裁定驳回谢国际的异议。
四、谢国际不服，向运城中院提起执行异议之诉，要求确认其具有排除强制执行的权利，经运城中院一审、山西高院二审，支持了谢国际的诉讼请求。
五、陈正德不服，向最高法院申请再审，主张谢国际所提执行异议实际上系否定仲裁裁决书效力。最高法院以谢国际实际占有房屋，权利顺位优先于陈正德为由，裁定驳回陈正德的再审申请。
【裁判要点及思路】
本案陈正德败诉的原因在于，其虽签订房屋买卖合同在先，但并未实际占有案涉房屋。本案的核心法律问题在于，多重房屋买卖，如何确定多个买受人的先后履行顺序。针对这一问题，三级法院的处理思路各不相同。在执行异议阶段，运城中院认为因陈正德签订房屋买卖合同在先，故其权利顺位优先于谢国际。在执行异议之诉阶段，山西高院根据《执行异议和复议规定》第二十八条，以谢国际占有在先为由认定谢国际具有排除强制执行的权利。但最高法院认为，本案陈正德非金钱债权的申请执行人，不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。
最高院认定谢国际有排除强制执行的权利的思路是，确定不动产多重买卖中多个买受人的履行顺序，并以此为基础确定多个买受人的权利顺位。最高院认为，在一房数卖情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。由于谢国际已实际占有案涉房屋，故其履行顺位在先，有排除强制执行的权利。
【李景玉、张静律师评析】
在本案中，如果陈正德没有对涉案房屋申请查封，那么，谢国际的救济途径有两个：1、申请执行异议，通过执行异议、执行异议之诉来排除涉案房屋的强制执行；2、可以提起确权之诉，通过另行起诉，确认其与远正公司签订的房屋买卖合同有效，涉案房屋归其所有，并要求配合办理过户手续。
但是，如果陈正德已经对涉案房屋申请查封，那么，谢国际的救济途径只有提起执行异议之诉这一个救济途径了。因为根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》（2011年10月19日）第26条：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（2018年5月28日）第八条：“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利。”的规定，在确权房产已经查封的情况下，不能提起确权之诉，只能通过执行异议来解决。参考案例：安次法院曹龙与马希兵、廊坊市赤水源商贸有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书（2019）冀1002民撤1号（李萍、高文学审理）。
在一房数卖情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。均未办理变更登记，但已实际占有房屋的买受人，可排除未实际占有房屋买受人的申请执行。
【案情简介】
一、远正公司与申请执行人陈正德在2014年7月2日签订的85份《商品房买卖合同》中约定了仲裁条款。因远正公司为履行交付房屋义务，陈正德向运城市仲裁委申请仲裁并或支持，该委裁决：《商品房买卖合同》合法有效，远正公司交房。其中即包括案涉房屋。
二、案外人谢国际与远正公司于2016年9月29日签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，以首付加按揭贷款的方式支付了全部房款，对房屋进行了装修并实际入住。
三、陈正德申请执行，谢国际向运城中院提出执行异议。运城中院以案涉陈正德签订合同在先为由，裁定驳回谢国际的异议。
四、谢国际不服，向运城中院提起执行异议之诉，要求确认其具有排除强制执行的权利，经运城中院一审、山西高院二审，支持了谢国际的诉讼请求。
五、陈正德不服，向最高法院申请再审，主张谢国际所提执行异议实际上系否定仲裁裁决书效力。最高法院以谢国际实际占有房屋，权利顺位优先于陈正德为由，裁定驳回陈正德的再审申请。
【裁判要点及思路】
本案陈正德败诉的原因在于，其虽签订房屋买卖合同在先，但并未实际占有案涉房屋。本案的核心法律问题在于，多重房屋买卖，如何确定多个买受人的先后履行顺序。针对这一问题，三级法院的处理思路各不相同。在执行异议阶段，运城中院认为因陈正德签订房屋买卖合同在先，故其权利顺位优先于谢国际。在执行异议之诉阶段，山西高院根据《执行异议和复议规定》第二十八条，以谢国际占有在先为由认定谢国际具有排除强制执行的权利。但最高法院认为，本案陈正德非金钱债权的申请执行人，不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。
最高院认定谢国际有排除强制执行的权利的思路是，确定不动产多重买卖中多个买受人的履行顺序，并以此为基础确定多个买受人的权利顺位。最高院认为，在一房数卖情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。由于谢国际已实际占有案涉房屋，故其履行顺位在先，有排除强制执行的权利。
【李景玉、张静律师评析】
在本案中，如果陈正德没有对涉案房屋申请查封，那么，谢国际的救济途径有两个：1、申请执行异议，通过执行异议、执行异议之诉来排除涉案房屋的强制执行；2、可以提起确权之诉，通过另行起诉，确认其与远正公司签订的房屋买卖合同有效，涉案房屋归其所有，并要求配合办理过户手续。
但是，如果陈正德已经对涉案房屋申请查封，那么，谢国际的救济途径只有提起执行异议之诉这一个救济途径了。因为根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》（2011年10月19日）第26条：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（2018年5月28日）第八条：“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利。”的规定，在确权房产已经查封的情况下，不能提起确权之诉，只能通过执行异议来解决。参考案例：安次法院曹龙与马希兵、廊坊市赤水源商贸有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书（2019）冀1002民撤1号（李萍、高文学审理）。
