根据目前法律法规并结合司法实践，构成退房的条件主要包括法定退房和约定退房两种情形。约定退房，就是购房者与开发商在合同中明确约定了退房的条件，当条件成就时，购房者就可以退房。法定退房，指法律、法规明确规定在符合一定情形下购房者有权选择退房。现阶段，购房者享有的法定退房条件主要有以下几种：

一、购房合同被依法确认无效后，购房者有权退房。

开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定。比如开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；开发商在预售房产时，未取得预售许可证、提供虚假预售许可证，且在购房者提起诉讼之日也未取得该证等等，根据法律规定，该购房合同无效，购房人有权退房。

二、购房合同被依法撤销后买受人退房的情形。

按照《合同法》第五十四条的规定，对于买受人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使买受人在违背真实意思的情况下订立的合同，买受人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。

三、按揭不能，购房者有权退房。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”即不能办理银行按揭贷款手续，由于开发商的原因构成根本违约或因政府政策等不可归责于双方当事人事由导致合同无法继续履行的。

四、开发商迟延交付房屋或者迟延办理产权证超过一定期限，购房者有权退房。

根据《解释》第十五条规定“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”

五、房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者有权退房。

根据《商品房销售管理办法》第二十条相关规定，买受人在购房时经常出现实际面积和约定面积存在一定的误差，这在实际交易中是经常发生的事。当然，买卖合同可以基于双方意思表示对面积误差的处理方式进行约定，如果没有约定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

六、房屋主体结构质量存在问题，购房者有权退房。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”所以房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。当然，对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权仅据此要求退房。

七、房地产商擅自变更规划、设计的，购房者有权退房。

根据《商品房销售管理办法》第二十四条相关规定，开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，必须经过购房人同意，否则，开发商构成违约，购房人有权退房。

八、套型与图纸设计不一致时，购房者有权退房。

《商品房销售管理办法》第十九条规定“房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价格。买受人退房的，由房地产开发商承担违约责任。”